Kverulant, čiže večný sťažovateľ

Kverulant je človek, ktorý sa neustále sťažuje a využíva všetky dostupné prostriedky, aby sa domohol práva, o ktorom je presvedčený, že mu patrí – bez ohľadu na to, či to tak skutočne je. Mať takéhoto nájomníka nie je jednoduché – často to znamená množstvo komplikácií, straty času a nervov. Jedným z riešení, ako sa takýmto situáciám vyhnúť, je prenajímať nehnuteľnosť cez profesionálnu správcovskú spoločnosť ako je Livendo.

Prevencia proti kverulantom:

1. Kvalitne vypracovaná nájomná zmluva je vašou najväčšou ochranou. Mala by obsahovať presne špecifikované práva a povinnosti nájomníka, aby sa predišlo zbytočným sporom. Využite overené vzory nájomných zmlúv alebo si nechajte zmluvu pripraviť právnikom.
2. Prenajímajte cez správcovskú spoločnosť, ktorá má skúsenosti s riešením problémových situácií. Všetku komunikáciu a riešenie prípadných konfliktov nechajte na odborníkov. Vy tak môžete prenajímať bez starostí.

Ako postupovať, ak je váš nájomník notorický sťažovateľ?

1. Najskôr si overte, či jeho sťažnosti nie sú oprávnené.
2. Pokúste sa s nájomníkom pokojne porozprávať. Vysvetlite mu, že vzťah medzi vami je jasne definovaný nájomnou zmluvou a zákonom, a že vám jeho spôsob komunikácie nevyhovuje. Nastavte si jasné hranice pre budúcu komunikáciu.
3. Ak sa situácia stane neúnosnou, ukončite nájomnú zmluvu. V tomto prípade musíte zmluvu vypovedať štandardnou cestou so zákonnou výpovednou lehotou 3 mesiace (v prípade prenájmu podľa zákona o krátkodobom prenájme 1 mesiac). Ak však nájomník zároveň porušil zmluvu hrubým spôsobom – napríklad poškodil nehnuteľnosť alebo nezaplatil nájomné za 3 mesiace – môžete uplatniť aj výpoveď bez výpovednej lehoty.

Zásady prevencie proti problémovým nájomníkom:

• Overenie záujemcu o nájom – využite dostupné registre, komerčné preverovacie služby alebo si vyžiadajte referencie.
• Kvalitne spísaná nájomná zmluva – použite vzory overené právnikom alebo si dajte zmluvu pripraviť na mieru.
• Podrobný odovzdávací protokol – vrátane fotodokumentácie.
• Pravidelná kontrola bytu – aspoň raz ročne.

Ako riešiť už vzniknuté problémy?

1. Otvorene komunikujte a pokúste sa s nájomníkom dohodnúť.
2. Pokúste sa zistiť dôvod konfliktu – možno nájomník prišiel o prácu, preto nezaplatil, alebo mal náročný pracovný týždeň, preto jeho pes viac štekal.
3. Dohody týkajúce sa financií vždy zabezpečte písomne, ideálne dodatkom k nájomnej zmluve.
4. Pošlite oficiálny vytýkací list.
5. Ak sa situácia nezlepší, vypovedzte nájomnú zmluvu.
6. Majte po ruke právnika, ktorý vám pomôže riešiť prípadné spory.

Ako vypovedať nájomnú zmluvu problémovému nájomníkovi?

Dá sa to síce považovať za logický krok, ale výpoveď nájomnej zmluvy problémovému nájomníkovi býva v praxi často náročnejšia, než sa na prvý pohľad zdá. Obzvlášť ak ide o nájomníka, ktorý pozná zákony a vie, ako systém funguje – využíva lehoty, odklady či právne kľučky vo svoj prospech. Výpoveď tak býva len prvým krokom v procese, ktorý sa môže natiahnuť aj na niekoľko mesiacov.

Okamžitá výpoveď – keď už to ďalej nejde

V prípade závažného porušenia povinností zo strany nájomníka podľa zákona o krátkodobom prenájme možno nájomnú zmluvu vypovedať urýchlene, nie však kratšou ako 15 dní. Takýto postup môžete uplatniť, ak:

• nájomník neuhradil nájomné alebo platby za služby spojené s užívaním bytu aspoň za 2 po sebe nasledujúce mesiace,
• závažným alebo nenapraviteľným spôsobom poškodzuje byt – úmyselne alebo opakovane z nedbanlivosti,
• spôsobuje vážne škody alebo problémy vám či ostatným obyvateľom domu – napríklad agresívnym správaním, neúnosným hlukom alebo neporiadkom,
• užíva byt v rozpore s dohodou – napríklad ho bez súhlasu prerobí na sklad alebo prevádzku.

Pozor: Aj keď sú dôvody na vašej strane, nájomník má podľa zákona právo podať námietky proti výpovedi. Tým si môže predĺžiť pobyt v byte aj o niekoľko mesiacov. Preto je nevyhnutné mať všetko dôkladne zdokumentované – ideálne fotografie, emailovú komunikáciu, svedecké výpovede susedov či písomné upozornenia.

Výpovedná lehota jeden alebo tri mesiace

Štandardnú výpovednú lehotu podľa Občianskeho zákonníka (3 mesiace) alebo podľa zákona o krátkodobom prenájme (1 mesiac) môžete využiť v prípadoch, keď spolupráca s nájomníkom prestáva fungovať, ale situácia ešte nedosiahla úroveň, ktorá by oprávňovala na „okamžité“ ukončenie nájmu. Napríklad ak:

• nájomca prenajal byt do podnájmu bez vášho súhlasu a sám v ňom nebýva,
• má dlh na nájomnom alebo službách, hoci kratší ako tri mesiace – aj to sa považuje za hrubé porušenie povinností,
• bol právoplatne odsúdený za úmyselný trestný čin spáchaný na vás, vašej rodine alebo iných obyvateľoch domu (napr. fyzické napadnutie, krádež, vyhrážanie),
• v byte dlhodobo hromadí odpad, ktorý zapácha, priťahuje škodcov alebo predstavuje požiarne riziko – teda správanie, ktoré vážne narúša bezpečnosť alebo kvalitu bývania.

Vo všetkých týchto prípadoch platí, že výpoveď musí byť písomná, musí obsahovať presný dôvod a musí byť riadne doručená – najlepšie doporučeným listom s doručenkou.