Ako dlho trvá boj s neplatičom

1. – 2. mesiac – prvé nezaplatené nájomné, výhovorky a zhoršená komunikácia
„Peniaze som poslal, muselo sa to niekde zadržať.“ „Mám problémy v práci, zaplatím budúci týždeň.“ – takto to zvyčajne začína. Nájomca postupne prestáva komunikovať, nezdvíha telefón, nereaguje na správy a v byte sa objavuje nepravidelne, niekedy vôbec.

3. – 4. mesiac – snaha o dohodu, výpoveď zmluvy
V tomto štádiu už zvažujete výpoveď nájomnej zmluvy. Ale:

• musíte mať dôkaz, že nájomca neplatí,
• výpoveď musí byť formálne správna a s výpovednou lehotou,
• nájomca môže výpoveď napadnúť a celý proces oddialiť.
  

5. – 7. mesiac – nájomca stále neodchádza a vy to nemôžete ovplyvniť
Aj keď máte podanú výpoveď, byt vám nemusí vrátiť a stále v ňom môže bývať. Možno vám napadne, že môžete zakročiť, ale:

• nájomcu nesmiete vysťahovať násilím (je to nelegálne),
• nesmiete meniť zámok (porušenie zákona),
• nesmiete odpojiť energie (hrozia pokuty).
  

8. – 12. mesiac – žaloba o vypratanie bytu
Jediná legálna cesta je podať žalobu na súd. Konanie môže trvať mesiace až rok. Po právoplatnom rozhodnutí nasleduje ešte lehota na dobrovoľné vypratanie.

13. – 18. mesiac – exekúcia vyprataním
Ak nájomca neodíde dobrovoľne, exekútor môže pristúpiť k vyprataniu na základe súdneho rozhodnutia. Aj exekúcia má svoje lehoty – najprv výzva na dobrovoľné plnenie, potom stanovenie termínu, často za asistencie polície. Celé sa to môže natiahnuť o ďalšie mesiace.

Ako môžem vypovedať nájomnú zmluvu

Výpoveď nájomnej zmluvy je prvým krokom, ako sa zbaviť problémového nájomcu.

Výpovedná lehota 3 mesiace
Používa sa najmä v týchto prípadoch:

• prenájom bez súhlasu prenajímateľa, keď nájomca prenajme celý byt inej osobe, hoci v ňom sám nebýva,
• dlh na nájomnom a službách kratší než tri mesiace,
• odsúdenie nájomcu za úmyselný trestný čin voči prenajímateľovi, jeho domácnosti alebo obyvateľom domu,
• iný závažný dôvod (napr. skladovanie odpadu so zápachom alebo hrozbou požiaru).

V niektorých prípadoch je však prenajímateľ povinný zabezpečiť nájomcovi bytovú náhradu. Ide najmä o situácie, keď:

1. prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
2. je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
3. nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu.

Pri podnájme sa bytová náhrada zabezpečovať nemusí (§ 719 ods. 4 OZ).

Čo môže viesť k neplateniu nájomného

Medzi najčastejšie príčiny patrí celková ekonomická situácia (inflácia, rast cien energií), zvýšené sezónne výdavky (dovolenky, Vianoce), zlé plánovanie rozpočtu po nasťahovaní alebo strata práce a zníženie príjmu.

Podľa § 710 ods. 4 OZ, ak nájomca neplatí nájomné a z tohto dôvodu dostane výpoveď, môže preukázať, že je objektívne v hmotnej núdzi. V takom prípade má nárok na ochrannú lehotu v trvaní 6 mesiacov. Ďalej podľa § 711 ods. 5 OZ platí, že ak nájomca počas tejto ochrannej lehoty uhradí dlžné nájomné alebo sa s prenajímateľom dohodne na jeho úhrade, dôvod výpovede pre neplatenie nájomného zo zákona zaniká.

Základy prevencie pred neplatičom

Začnite ešte pred výberom nájomcu. Záujemcu si vždy dôkladne preverujte, ideálne nielen v registroch exekúcií, ale aj v ďalších databázach. Vypracujte kvalitnú nájomnú zmluvu, ktorá vás ochráni, keď dôjde k problémom. A ak chcete mať kontrolu aj po nasťahovaní, pomôže vám moderná aplikácia, ktorá automaticky sleduje platby – niektoré sú aj zadarmo.

‍