Aké sú hlavné práva prenajímateľa pri správe bytu?

Prenajímateľ má zo zákona niekoľko kľúčových práv, ktoré mu umožňujú riadne spravovať svoj majetok. Patria sem najmä právo na včasné a úplné platenie nájomného a preddavkov za služby spojené s užívaním bytu, právo na kontrolu technického stavu bytu (za predpokladu predchádzajúceho oznámenia nájomcovi) a možnosť ukončiť nájomný vzťah v prípade závažného porušenia zmluvných podmienok zo strany nájomcu.

1. Vlastník bytu má právo uzatvárať nájomné zmluvy, určovať výšku nájomného a pravidelne ho zvyšovať v súlade so zákonom.
2. Má právo kontrolovať stav nehnuteľnosti, pokiaľ o tom nájomcu vopred a vhodným spôsobom informuje.
3. Má právo obmedziť alebo zakázať podnájom bytu či väčšie stavebné úpravy, ak ich vykonávanie nie je výslovne dohodnuté v zmluve. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.
4. V prípade hrubého porušenia podmienok nájmu má vlastník bytu právo vypovedať zmluvu za zákonom stanovených podmienok.

Čo musí prenajímateľ zabezpečiť pred odovzdaním bytu nájomcovi?

Pred odovzdaním bytu nájomcovi je prenajímateľ povinný zabezpečiť, aby bol byt spôsobilý na riadne užívanie. To znamená, že byt musí byť:

• v stave spôsobilom na užívanie – funkčné kúrenie, prívod vody, elektriny, zabezpečený prístup cez vstupné dvere a odovzdané kľúče, byt bez technických závad,
• spísaný odovzdávací protokol – hoci zákon túto povinnosť výslovne neukladá, vyhotovenie protokolu sa dôrazne odporúča. Slúži ako dôkazný prostriedok pre obe strany a pomáha predchádzať sporom o pôvodný stav bytu. Mal by obsahovať aktuálne fotografie, zoznam vybavenia a technického zariadenia bytu,
• zabezpečené základné služby, ktoré hradí nájomca – napríklad dodávky vody, tepla, odvoz komunálneho odpadu a pod.

Aké sú povinnosti prenajímateľa bytu

Prenajímateľ je povinný informovať spoločenstvo vlastníkov bytových jednotiek o osobách, ktoré v byte skutočne bývajú. Ďalej má zákonnú povinnosť udržiavať byt v takom stave, aby bol spôsobilý na užívanie. To zahŕňa najmä:

• zaistenie väčších opráv,
• revízie plynu, elektroinštalácie alebo kotlov.

Po uplynutí doby nájmu musí vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť kaucie, a to najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal sa s prenajímateľom.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu upravuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme a Občiansky zákonník v siedmej hlave v ustanoveniach o nájomnej zmluve.

Aké sú zákonné podmienky pre výpoveď nájomnej zmluvy?

Prenajímateľ nesmie jednostranne vypovedať nájomnú zmluvu z akéhokoľvek dôvodu; výpoveď môže dať len z dôvodov, ktoré sú zákonom stanovené. 

• Výpoveď musí byť písomná a musí obsahovať dôvod, ktorý je konkrétne vymedzený (nie všeobecne), inak je neplatná (napríklad opakované neplatenie nájomného, hrubé porušenie povinností nájomcu alebo užívanie bytu bez právneho nároku).
• Zákonná výpovedná lehota je spravidla 3 mesiace (začína plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede). Podľa zákona o krátkodobom nájme ale môže byť lehota 1 mesiac.
• V určitých prípadoch (napr. ochranná lehota) sa môže výpovedná lehota predĺžiť, ak sa nájomca ocitne v hmotnej núdzi – ide o výnimky upravené zákonom.

Čo prenajímateľ bytu, naopak, nesmie?

Prenajímateľ nesmie porušovať práva nájomcu na nerušené a pokojné užívanie bytu. Medzi hlavné zákazy patria:

• Nesmie vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu, pokiaľ nejde o mimoriadnu situáciu (napr. havária, ohrozenie zdravia alebo majetku). Bežné kontroly je možné vykonať len po vopred oznámenom termíne a so súhlasom nájomcu.
• Nesmie nájomcovi zakazovať činnosti, ktoré mu zákon umožňuje, napríklad chov zvierat, pokiaľ tým nájomca neporušuje domový poriadok alebo neobťažuje ostatných obyvateľov.
• Nesmie do zmluvy zahrnúť ustanovenia, ktoré nadmerne zaťažujú nájomcu alebo obmedzujú jeho zákonné práva. Príkladom sú klauzuly, ktoré by nájomcovi ukladali povinnosť vykonávať väčšie opravy alebo revízie, ktoré patria prenajímateľovi. Takéto ustanovenia sú podľa zákona neplatné.

Nesmie diskriminovať záujemcov o bývanie na základe veku, pohlavia, etnického pôvodu, zdravotného stavu alebo iných chránených znakov.