DomovBlog

Čas zvýšiť nájomné? Pravidlá a postupy pre prenajímateľov 2025

Overené právnikmi

Otázku úpravy nájomného rieši takmer každý prenajímateľ a nájomník. Na Slovensku v roku 2025 existujú jasné pravidlá a podmienky, za ktorých môže dôjsť k zvýšeniu nájomného. Výška nájomného sa môže meniť na základe vzájomnej dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, a to rôznymi spôsobmi: napríklad priamo v nájomnej zmluve, prostredníctvom inflačnej doložky alebo jednorazovou zmenou. Všetky tieto možnosti však musia byť v súlade s platnou legislatívou Slovenskej republiky, najmä s Občianskym zákonníkom a Zákonom o krátkodobom nájme bytu.

Zvýšenie nájomného v skratke – dôležité body

  • Každé oznámenie o zámere zvýšiť nájomné by malo byť vyhotovené v písomnej forme.
  • Prenajímateľ by mal s nájomníkom komunikovať s dostatočným časovým predstihom a transparentne, aby mal nájomník čas na zváženie.
  • Predtým, ako prenajímateľ navrhne zvýšenie nájomného, je vhodné zistiť si aktuálne ceny nájmov porovnateľných bytov v danej lokalite, aby sa uistil, že navrhované zvýšenie je primerané.

Právny rámec pre zvyšovanie nájomného na Slovensku

Zvyšovanie nájomného na Slovensku upravuje predovšetkým Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.) a Zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.). Podmienky zvýšenia nájomného môžu byť zahrnuté priamo v nájomnej zmluve, ale môžu sa riešiť aj prostredníctvom inflačnej doložky (ustanovenie v zmluve umožňujúce úpravu nájomného v závislosti od inflácie) alebo dodatkom k zmluve.

Zvyšovanie nájomného pri zmluvách na dobu neurčitú

Pri nájomných zmluvách na dobu neurčitú je odporúčané dohodnúť si podmienky zvyšovania nájomného priamo v zmluve, čím sa predíde možným komplikáciám alebo nejasnostiam v budúcnosti.

Ak zmluvné strany nemajú v pôvodnej zmluve dohodnutý spôsob zvyšovania nájomného, môžu to urobiť neskôr prostredníctvom písomného dodatku k zmluve. Tento dodatok musí byť podpísaný oboma stranami, prenajímateľom aj nájomcom, aby bol platný a záväzný.

Inflačná doložka ako nástroj na úpravu nájomného

Bežnou praxou je, že si strany v nájomnej zmluve dohodnú pravidelné zvyšovanie nájomného o určitú pevnú sumu, percento alebo o mieru inflácie, a to prostredníctvom inflačnej doložky. Táto doložka predstavuje dohodu, ktorá umožňuje každoročnú úpravu nájomného na základe inflácie.

Pre platnosť takejto doložky je nevyhnutné, aby obsahovala informácie o tom, aký inflačný index sa bude používať (napríklad index spotrebiteľských cien zverejňovaný Štatistickým úradom SR) a aký je presný mechanizmus úpravy nájomného.

Platná inflačná doložka by mala obsahovať:

  • Dátum, kedy dôjde k zmene výšky nájomného.
  • Konkrétny postup, ako sa bude nájomné upravovať – či automaticky, alebo po oznámení prenajímateľom.
  • Použitý inflačný ukazovateľ, na základe ktorého sa bude nájomné meniť.

Zmluvné strany by si mali tiež určiť dátum, ku ktorému sa bude nájomné zvyšovať. Ak je inflačná doložka správne formulovaná, nájomné sa následne upravuje automaticky a prenajímateľ nemusí nájomníka o tejto zmene osobitne informovať. Napriek tomu sa odporúča nájomníka o každej zmene vopred informovať, aby sa predišlo nedorozumeniam.

Chcete zjistit více o bezstarostném pronájmu?

Nechejte nám na sebe kontakt a my se vám do 24 hodin ozveme. Rádi s vámi probereme vaše potřeby a představíme výhody naší služby.

Děkujeme za zájem

Jednou za dva týdny si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Vyplnit další email

Něco se pokazilo

Skúste formulár odoslať znova. Ak chyba pretrváva, kontaktujte našu podporu.

Pronajímáte za správnou cenu?

Zdarma a nezávazně vám spočítáme optimální výši nájemného.

Chcete pronajímat bez starostí a bez rizika?

O váš pronájem se postaráme od A do Z.

Zvyšovanie nájomného pri zmluvách na dobu určitú

Pri nájomných zmluvách na dobu určitú, napríklad na jeden rok, má prenajímateľ jednoduchší spôsob, ako upraviť nájomné. Môže to urobiť pri uzatváraní novej zmluvy alebo pri predĺžení existujúcej. Ak nájomník chce po skončení platnosti zmluvy naďalej bývať v byte, prenajímateľ môže v novej zmluve navrhnúť vyššie nájomné. Nájomník sa potom môže rozhodnúť, či na zvýšenie pristúpi, alebo si bude hľadať iné bývanie. Opäť je vhodné o zvýšení s nájomníkom vopred hovoriť.

Postup pri zvyšovaní nájomného, ak nie je dohodnuté v zmluve

Výšku nájomného je možné meniť aj počas trvania nájmu, a to aj vtedy, ak strany nemajú v nájomnej zmluve alebo v dodatku dohodnuté podmienky a možnosti zvyšovania nájomného. Najlepším spôsobom, ako sa vyhnúť prípadným sporom, je dosiahnutie dohody o zvýšení nájomného. V takýchto situáciách však záleží predovšetkým na vzájomnej dohode medzi prenajímateľom a nájomcom a na tom, či nájomník s navrhovanou zmenou súhlasí.

Oznámenie o zvýšení nájomného

V prípade, že sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na zvýšení nájomného, slovenská legislatíva neumožňuje prenajímateľovi jednostranne zvýšiť nájomné, pokiaľ to nie je výslovne stanovené v Zákone o krátkodobom nájme bytu a dohodnuté v nájomnej zmluve. Podľa Občianskeho zákonníka je na akékoľvek zvýšenie nájomného potrebný súhlas oboch zmluvných strán, ktorý by mal byť vyjadrený písomne, najčastejšie formou dodatku k nájomnej zmluve.

Ak prenajímateľ postupuje podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, je povinný doručiť nájomníkovi písomné oznámenie o zvýšení nájomného. Toto oznámenie musí obsahovať presný dôvod zvýšenia (napríklad zmena cien energií alebo očakávaná miera inflácie) a novú výšku nájomného. Dôležité je, že možnosť jednostranného zvýšenia nájomného a dôvody tohto zvýšenia musia byť vopred dohodnuté v samotnej nájomnej zmluve.

Zvyšovanie nájomného po investíciách do bytu

Slovenská legislatíva neumožňuje prenajímateľovi jednostranne zvýšiť nájomné z dôvodu investícií do zlepšenia bytu bez predchádzajúcej dohody s nájomcom. Ak prenajímateľ plánuje vykonať stavebné úpravy, ktoré zvýšia komfort bývania alebo znížia energetickú náročnosť nehnuteľnosti, mal by sa s nájomcom dohodnúť na prípadnej úprave nájomného ešte pred začatím týchto prác. Ak nájomca so zvýšením nájomného nesúhlasí, prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné na základe vykonaných investícií.

Možnosť nájomcu požiadať o zníženie nájomného

Podľa slovenského práva má nájomca právo požiadať o zníženie nájomného, ak sa domnieva, že výška nájomného je výrazne vyššia ako zvyčajné nájomné za porovnateľné byty v danej lokalite. Ak prenajímateľ na takúto žiadosť nereaguje alebo s ňou nesúhlasí, nájomca má možnosť obrátiť sa na súd so žalobou o určenie výšky nájomného. V takomto súdnom konaní bude potrebné preukázať, že existuje značný rozdiel medzi dohodnutým nájomným a bežným nájomným v danej oblasti, napríklad prostredníctvom znaleckého posudku alebo iných relevantných dôkazov.

Záver: Kľúčová je dohoda a písomná forma

Zvyšovanie nájomného na Slovensku v roku 2025 sa riadi platnými právnymi predpismi. Vo všeobecnosti platí, že každé zvýšenie nájomného by malo byť výsledkom dohody medzi prenajímateľom a nájomcom a malo by byť zaznamenané písomne, najčastejšie formou dodatku k nájomnej zmluve. Výnimkou je situácia, keď je nájomná zmluva uzavretá podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu a obsahuje špecifické ustanovenia o možnosti jednostranného zvýšenia nájomného prenajímateľom za vopred stanovených podmienok. Prenajímatelia by mali vždy postupovať transparentne a s nájomníkmi otvorene komunikovať o akýchkoľvek plánoch na zmenu výšky nájomného. V prípade nejasností alebo sporov sa odporúča vyhľadať právnu pomoc.

Prenajmite byt  službe Livendo. Vďaka nám bude výška nájomného vo vašom byte vždy zodpovedať trhovej hodnote. Navyše sa vyhnete riziku neplatičov nájomného a získate garantovaný príjem z prenájmu.

Chcem prenajímať bez starostí

Zadejte prosím funkční emailovou adresu.
Thank you! Your submission has been received!
Jejda. Něco se pokazilo. Prosím, zkuste znovu vyplnit formulář.

Něco se pokazilo

Zkuste prosím formulář odeslat znovu. Pokud chyba přetrvává, kontaktujte naši podporu.

Děkujeme, do 48 hodin se vám ozve náš specialista.

Páčil sa vám článok? 
Príhláste sa k odberu noviniek

Pre našich odberateľov pripravujeme štvrťročnú analýzu a porovnanie vývoja na trhu s nájomným bývaním. V predstihu pripomíname dôležité termíny (daňové priznanie, daň z nehnuteľnosti) a prehľadne spracovávame aktuálne zmeny zákonov či nariadení.

Prihláste sa na odber nášho newslettra a každý mesiac si rozšírite obzory v oblasti prenajímania.

Získajte až 200 €

Viete o niekom, kto prenajíma byt alebo vlastní viac investičných nehnuteľností? Odporučte nám ho – za každý byt, ktorý sa vďaka vám dostane do nášho portfólia, vás odmeníme.

Odporučiť majiteľa
Zadarmo

Aktuálne vzory zmlúv pre rok 2025

Naši právnici pre vás pripravili aktualizované vzory zmlúv pre rok 2025. Môžete si tak byť istí, že váš majetok bude maximálne chránený a ani rastúca inflácia vás nezaskočí.

Nájomná zmluva

Získať vzor

Výpoveď zmluvy

Získať vzor

Odovzdávací protokol

Pripravujeme

Dodatok k zmluve

Pripravujeme

Vzor nájomnej zmluvy

Aktualizovaný pre rok 2025
Vytvorený právnikmi
S inflačnou doložkou

Nesprávne spracovaná nájomná zmluva vám môže spôsobiť nejednu vrásku na čele. S naším pravidelne aktualizovaným vzorom sa vyhnete celému radu problémov, ktorým majitelia nehnuteľností čelia.

Stiahnuť

Naučíme vás prenajímať

S nami sa vo svete prenájmov nestratíte. Získajte vždy čerstvé novinky z realitného trhu, tipy, ako lepšie prenajímať, a nové investičné príležitosti.

Děkujeme za váš zájem

Jednou za dva týdny si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Vzor nájomnej zmluvy

Aktualizovaný pre rok 2025
Vytvorený právnikmi
S inflačnou doložkou

Nesprávne spracovaná nájomná zmluva vám môže spôsobiť nejednu vrásku na čele. S naším pravidelne aktualizovaným vzorom sa vyhnete celému radu problémov, ktorým majitelia nehnuteľností čelia.

Stiahnuť

Získajte až 200 €

Viete o niekom, kto prenajíma byt alebo vlastní viac investičných nehnuteľností? Odporučte nám ho – za každý byt, ktorý sa vďaka vám dostane do nášho portfólia, vás odmeníme.

Odporučiť majiteľa
Zadarmo

Vzor nájomnej zmluvy

Aktualizovaný pre rok 2025
Vytvorený právnikmi
S inflačnou doložkou

Nesprávne spracovaná nájomná zmluva vám môže spôsobiť nejednu vrásku na čele. S naším pravidelne aktualizovaným vzorom sa vyhnete celému radu problémov, ktorým majitelia nehnuteľností čelia.

Stiahnuť

Prenajímate za správnu cenu?

Zistite aktuálnu hodnotu trhového nájomného vo vašom byte.

Vypočítať nájomné

Prenajímate za správnu cenu?

Zistite aktuálnu hodnotu trhového nájomného vo vašom byte.

Vypočítať nájomné

Bezstarostný príjem z prenájmu
Nech sa deje čokoľvek...

Zanechajte nám na seba kontakt a do 24 hodín sa vám ozveme. Radi s vami preberieme vaše potreby a predstavíme výhody našej služby.

Dohodnúť konzultáciu

Peníze každý měsíc a na den přesně

Garantujeme stav vašeho bytu

Zbavte se rizik a uvolněte si ruce

63

Hodín ušetrených správou bytu

Vyriešime za vás nielen inzerciu, overenie záujemcov a obsadenie bytu, ale aj kontroly, poistné udalosti, remeselníkov či akúkoľvek pohotovostnú udalosť.

0

Riziko spojené s neplatičmi nájomného

Vaším nájomníkom sme my. Riziko neplatiacich podnájomníkov tak preberáme za vás. Nájomné vám tak príde vždy presne. Na to sa môžete spoľahnúť.

1 000 €

Ušetríte na opravách a ďalších nákladoch

Nemusíte sa starať o žiadne opravy, poistné udalosti, vyúčtovanie či kontroly bytu. Na všetko myslíme za vás. 24/7.
Buďte vždy v obraze

Pre našich odberateľov pripravujeme štvrťročnú analýzu a porovnanie vývoja na trhu s nájomným bývaním. V dostatočnom predstihu pripomíname dôležité termíny (daňové priznanie, daň z nehnuteľnosti) a prehľadne spracovávame aktuálne zmeny zákonov či nariadení.

Prihláste sa na odber nášho newslettera a každý mesiac si rozšírite obzory v oblasti prenajímania.