DomovBlog

Dlhodobý vs. krátkodobý prenájom

Overené právnikmi

Ste majiteľom nehnuteľnosti a zvažujete jej prenájom? Slovenský realitný trh ponúka atraktívne príležitosti, no zároveň stavia pred vás dôležité rozhodnutie: vybrať si stabilitu dlhodobého prenájmu, alebo sa nechať zlákať potenciálne vyššími výnosmi z krátkodobých ubytovacích služieb? Každá možnosť má svoje špecifiká, výhody a úskalia, ktoré je dôležité poznať pre informované rozhodovanie.

Poďme sa detailne pozrieť na oba modely a pomôcť vám zistiť, ktorá cesta je pre vás tou správnou.

1. Dlhodobý prenájom: Stabilita a pokoj vo financiách

Dlhodobý prenájom je pre mnohých majiteľov synonymom pre predvídateľný a spoľahlivý príjem. Ak hľadáte minimálnu administratívnu záťaž a stabilné mesačné cash flow, táto možnosť môže byť pre vás ideálna.

Hlavné výhody dlhodobého prenájmu:

  • Finančná stabilita: Váš byt je obsadený dlhodobo jedným nájomcom, čo minimalizuje riziko neobsadenosti a s ním spojené finančné výpadky. Príjem prichádza pravidelne, bez ohľadu na sezónu.
  • Nízka časová náročnosť: Opatenia, ako sú časté upratovanie, výmena bielizne, či neustála komunikácia s rôznymi hosťami, odpadajú. Nájomník sa stará o bežnú údržbu a platí za energie. Váš príjem je tak skutočne pasívny.
  • Jednoduchšia daňová a právna agenda: Ak prenajímate ako fyzická osoba nepodnikateľ, neplatíte žiadne sociálne ani zdravotné odvody z príjmu z prenájmu. Navyše, príjem do 500 EUR ročne je oslobodený od dane. Aj daňové priznanie je oveľa jednoduchšie.
  • Možnosť využitia Zákona o krátkodobom nájme bytu: Tento špecifický zákon (zákon č. 98/2014 Z. z.) prináša prenajímateľom výhodu kratšej výpovednej lehoty (už od 1 mesiaca) a čo je kľúčové – nájomcovi nevzniká právo na bytovú náhradu. To výrazne zjednodušuje riešenie prípadných problémov. Pre jeho platnosť je však nutná registrácia na daňovom úrade.

Dlhodobý prenájom je ideálny pre tých, ktorí si cenia pokoj, minimálnu angažovanosť a predvídateľné výnosy.

2. Krátkodobý prenájom (Ubytovacie služby): Potenciál a výzvy

Poskytovanie ubytovacích služieb, často cez platformy ako Airbnb alebo Booking.com, môže na prvý pohľad pôsobiť lákavo vďaka potenciálne vysokým denným sadzbám. Realita však prináša aj komplexnejšiu prevádzku a vyššie riziká.

Potenciálne výhody krátkodobého prenájmu:

  • Vyšší hrubý príjem: V hlavnej sezóne, počas sviatkov či špeciálnych udalostí môžu byť denné sadzby skutočne vysoké.
  • Flexibilita: Máte možnosť využiť nehnuteľnosť aj pre vlastné potreby mimo obsadených termínov.
  • Dynamická cenotvorba: Možnosť prispôsobovať ceny aktuálnemu dopytu.

Nevýhody a výzvy krátkodobého prenájmu:

  • Neistý a kolísavý výnos: Príjem sa mení z mesiaca na mesiac, závisí od sezóny, turistických trendov a aktuálnej obsadenosti. Mimo sezóny môže byť byt prázdny.
  • Vysoké prevádzkové náklady: Platenie energií, časté upratovanie po každom hosťovi, pranie bielizne, nákup spotrebného materiálu, opravy vybavenia a vysoké provízie pre platformy (napr. Airbnb, Booking.com) môžu výrazne znížiť váš čistý zisk.
  • Zložité právne a daňové požiadavky: Krátkodobé prenájmy sú klasifikované ako podnikateľská činnosť. To znamená, že potrebujete živnostenské oprávnenie a platíte nielen daň z príjmov, ale aj sociálne a zdravotné odvody (po prekročení určitého ročného príjmu) a miestny poplatok za ubytovanie. Pri vyšších obratoch vzniká aj povinnosť registrácie pre DPH.
  • DAC7 a transparentnosť: Od roku 2023 si digitálne platformy vymieňajú dáta o vašich príjmoch s finančnou správou. To znamená, že vaša činnosť je transparentná a vyhýbanie sa povinnostiam je veľmi rizikové.
  • Časová a psychická náročnosť: Neustála komunikácia s hosťami, správa rezervácií, check-inov a check-outov (často aj v noci alebo cez víkendy) a riešenie akýchkoľvek problémov sú mimoriadne náročné. Ak napríklad viac ako 40 % hostí prichádza len na jednu noc, je frekvencia týchto úkonov extrémne vysoká.
  • Vyššie opotrebenie nehnuteľnosti: Časté striedanie hostí vedie k rýchlejšiemu opotrebovaniu zariadenia a interiéru, čo si vyžaduje častejšie investície do opráv a obnovy.
  • Rastúca regulácia: Mestá po celom svete stále viac regulujú krátkodobé prenájmy, aby chránili trh s bývaním a zabezpečili férové podmienky.

3. Právne nuansy: Na čom skutočne záleží?

Na Slovensku sa prenájom riadi primárne Občianskym zákonníkom alebo novším Zákonom o krátkodobom nájme bytu. Poskytovanie ubytovacích služieb (ako Airbnb) je samostatná kategória spadajúca pod živnostenský zákon.

  • Občiansky zákonník: Klasický nájom na dobu určitú alebo neurčitú. Vyžaduje 3-mesačnú výpovednú lehotu a v niektorých prípadoch môže nájomcovi vzniknúť právo na bytovú náhradu.
  • Zákon o krátkodobom nájme bytu (č. 98/2014 Z. z.): Ponúka prenajímateľom väčšiu flexibilitu vďaka kratšej výpovednej lehote a hlavne žiadnej povinnosti poskytovať bytovú náhradu. Maximálna dĺžka nájmu je 6 rokov. Pre jeho platnosť je potrebná písomná zmluva a registrácia na daňovom úrade.
  • Živnostenské oprávnenie (pre ubytovacie služby): Ak prenášate byt na krátke obdobia ako podnikateľ (napr. cez Airbnb), musíte mať živnosť a plniť všetky z toho vyplývajúce daňové a odvodové povinnosti. Okrem toho, zvážte potenciálnu potrebu zmeny užívania stavby z "bývania" na "ubytovacie zariadenie", čo môže byť zložitý proces.

4. Finančná stránka: Čo vám skutočne zostane vo vrecku?

Často sa stáva, že "hrubý príjem" znie lákavejšie než "čistý zisk". V prípade krátkodobých ubytovacích služieb to platí dvojnásobne. Zdanlivo vyššie denné sadzby sú pohltené obrovskými prevádzkovými nákladmi a rozsiahlymi daňovými a odvodovými povinnosťami.

Pre zjednodušenie si predstavte modelový príklad (2-izbový byt v Bratislave):

  • Dlhodobý prenájom (napr. 700 EUR/mesiac):
    • Hrubý príjem: 700 EUR
    • Po odpočítaní 500 EUR oslobodenia od dane a 19% dane z príjmu zo zvyšku (bez odvodov), váš čistý zisk môže byť približne 662 EUR.
  • Krátkodobý prenájom (napr. 60 EUR/noc s 60% obsadenosťou):
    • Hrubý príjem (modelovo): 1 080 EUR
    • Odpočítať však musíte: energie (platí majiteľ), časté upratovanie (napr. 540 EUR/mesiac), poplatky platformám, miestny poplatok za ubytovanie, sociálne a zdravotné odvody (ak presiahnete limit), a daň z príjmov. V modelovom príklade to môže viesť k tomu, že čistý mesačný príjem je dokonca záporný, napríklad -167,40 EUR.

Tento príklad jasne ukazuje, že hoci krátkodobý prenájom môže generovať vyšší hrubý príjem, po odpočítaní všetkých nákladov a povinností môže byť čistá výnosnosť výrazne nižšia, alebo dokonca negatívna.

Záver a odporúčania

Voľba medzi dlhodobým a krátkodobým prenájmom by mala byť založená na vašich individuálnych cieľoch, tolerancii rizika a časových možnostiach.

Ak hľadáte stabilitu, minimalizáciu starostí a predvídateľný pasívny príjem s jednoduchšou administratívou, dlhodobý prenájom (najmä s využitím Zákona o krátkodobom nájme bytu) je často výhodnejšou a menej rizikovou stratégiou. Ak vás láka potenciál vyšších hrubých príjmov a ste ochotní investovať značný čas a energiu do aktívnej správy, s pripravenosťou na vysoké prevádzkové náklady, daňové a odvodové povinnosti, môže byť krátkodobý prenájom vašou cestou. Nezabudnite však na rastúcu reguláciu a transparentnosť, ktorá minimalizuje priestor pre neplnenie povinností.

Dôkladná analýza vašej situácie a cieľov je kľúčová. Pred akýmkoľvek rozhodnutím si vyhodnoťte všetky pre a proti, aby ste maximalizovali výnosnosť vašej investície s minimom starostí.

Chcete zjistit více o bezstarostném pronájmu?

Nechejte nám na sebe kontakt a my se vám do 24 hodin ozveme. Rádi s vámi probereme vaše potřeby a představíme výhody naší služby.

Děkujeme za zájem

Jednou za dva týdny si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Vyplnit další email

Něco se pokazilo

Skúste formulár odoslať znova. Ak chyba pretrváva, kontaktujte našu podporu.

Pronajímáte za správnou cenu?

Zdarma a nezávazně vám spočítáme optimální výši nájemného.

Chcete pronajímat bez starostí a bez rizika?

O váš pronájem se postaráme od A do Z.

Chcem prenajímať bez starostí

Zadejte prosím funkční emailovou adresu.
Thank you! Your submission has been received!
Jejda. Něco se pokazilo. Prosím, zkuste znovu vyplnit formulář.

Něco se pokazilo

Zkuste prosím formulář odeslat znovu. Pokud chyba přetrvává, kontaktujte naši podporu.

Děkujeme, do 48 hodin se vám ozve náš specialista.

Páčil sa vám článok? 
Príhláste sa k odberu noviniek

Pre našich odberateľov pripravujeme štvrťročnú analýzu a porovnanie vývoja na trhu s nájomným bývaním. V predstihu pripomíname dôležité termíny (daňové priznanie, daň z nehnuteľnosti) a prehľadne spracovávame aktuálne zmeny zákonov či nariadení.

Prihláste sa na odber nášho newslettra a každý mesiac si rozšírite obzory v oblasti prenajímania.

Získajte až 200 €

Viete o niekom, kto prenajíma byt alebo vlastní viac investičných nehnuteľností? Odporučte nám ho – za každý byt, ktorý sa vďaka vám dostane do nášho portfólia, vás odmeníme.

Odporučiť majiteľa
Zadarmo

Aktuálne vzory zmlúv pre rok 2025

Naši právnici pre vás pripravili aktualizované vzory zmlúv pre rok 2025. Môžete si tak byť istí, že váš majetok bude maximálne chránený a ani rastúca inflácia vás nezaskočí.

Nájomná zmluva

Získať vzor

Výpoveď zmluvy

Získať vzor

Odovzdávací protokol

Pripravujeme

Dodatok k zmluve

Pripravujeme

Vzor nájomnej zmluvy

Aktualizovaný pre rok 2025
Vytvorený právnikmi
S inflačnou doložkou

Nesprávne spracovaná nájomná zmluva vám môže spôsobiť nejednu vrásku na čele. S naším pravidelne aktualizovaným vzorom sa vyhnete celému radu problémov, ktorým majitelia nehnuteľností čelia.

Stiahnuť

Naučíme vás prenajímať

S nami sa vo svete prenájmov nestratíte. Získajte vždy čerstvé novinky z realitného trhu, tipy, ako lepšie prenajímať, a nové investičné príležitosti.

Děkujeme za váš zájem

Jednou za dva týdny si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Vzor nájomnej zmluvy

Aktualizovaný pre rok 2025
Vytvorený právnikmi
S inflačnou doložkou

Nesprávne spracovaná nájomná zmluva vám môže spôsobiť nejednu vrásku na čele. S naším pravidelne aktualizovaným vzorom sa vyhnete celému radu problémov, ktorým majitelia nehnuteľností čelia.

Stiahnuť

Získajte až 200 €

Viete o niekom, kto prenajíma byt alebo vlastní viac investičných nehnuteľností? Odporučte nám ho – za každý byt, ktorý sa vďaka vám dostane do nášho portfólia, vás odmeníme.

Odporučiť majiteľa
Zadarmo

Vzor nájomnej zmluvy

Aktualizovaný pre rok 2025
Vytvorený právnikmi
S inflačnou doložkou

Nesprávne spracovaná nájomná zmluva vám môže spôsobiť nejednu vrásku na čele. S naším pravidelne aktualizovaným vzorom sa vyhnete celému radu problémov, ktorým majitelia nehnuteľností čelia.

Stiahnuť

Prenajímate za správnu cenu?

Zistite aktuálnu hodnotu trhového nájomného vo vašom byte.

Vypočítať nájomné

Prenajímate za správnu cenu?

Zistite aktuálnu hodnotu trhového nájomného vo vašom byte.

Vypočítať nájomné

Bezstarostný príjem z prenájmu
Nech sa deje čokoľvek...

Zanechajte nám na seba kontakt a do 24 hodín sa vám ozveme. Radi s vami preberieme vaše potreby a predstavíme výhody našej služby.

Dohodnúť konzultáciu

Peníze každý měsíc a na den přesně

Garantujeme stav vašeho bytu

Zbavte se rizik a uvolněte si ruce

63

Hodín ušetrených správou bytu

Vyriešime za vás nielen inzerciu, overenie záujemcov a obsadenie bytu, ale aj kontroly, poistné udalosti, remeselníkov či akúkoľvek pohotovostnú udalosť.

0

Riziko spojené s neplatičmi nájomného

Vaším nájomníkom sme my. Riziko neplatiacich podnájomníkov tak preberáme za vás. Nájomné vám tak príde vždy presne. Na to sa môžete spoľahnúť.

1 000 €

Ušetríte na opravách a ďalších nákladoch

Nemusíte sa starať o žiadne opravy, poistné udalosti, vyúčtovanie či kontroly bytu. Na všetko myslíme za vás. 24/7.
Buďte vždy v obraze

Pre našich odberateľov pripravujeme štvrťročnú analýzu a porovnanie vývoja na trhu s nájomným bývaním. V dostatočnom predstihu pripomíname dôležité termíny (daňové priznanie, daň z nehnuteľnosti) a prehľadne spracovávame aktuálne zmeny zákonov či nariadení.

Prihláste sa na odber nášho newslettera a každý mesiac si rozšírite obzory v oblasti prenajímania.