1. Dlhodobý prenájom: Stabilita a pokoj vo financiách

Dlhodobý prenájom je pre mnohých majiteľov synonymom pre predvídateľný a spoľahlivý príjem. Ak hľadáte minimálnu administratívnu záťaž a stabilné mesačné cash flow, táto možnosť môže byť pre vás ideálna.

Hlavné výhody dlhodobého prenájmu:

• Finančná stabilita: Váš byt je obsadený dlhodobo jedným nájomcom, čo minimalizuje riziko neobsadenosti a s ním spojené finančné výpadky. Príjem prichádza pravidelne, bez ohľadu na sezónu.
• Nízka časová náročnosť: Opatenia, ako sú časté upratovanie, výmena bielizne, či neustála komunikácia s rôznymi hosťami, odpadajú. Nájomník sa stará o bežnú údržbu a platí za energie. Váš príjem je tak skutočne pasívny.
• Jednoduchšia daňová a právna agenda: Ak prenajímate ako fyzická osoba nepodnikateľ, neplatíte žiadne sociálne ani zdravotné odvody z príjmu z prenájmu. Navyše, príjem do 500 EUR ročne je oslobodený od dane. Aj daňové priznanie je oveľa jednoduchšie.
• Možnosť využitia Zákona o krátkodobom nájme bytu: Tento špecifický zákon (zákon č. 98/2014 Z. z.) prináša prenajímateľom výhodu kratšej výpovednej lehoty (už od 1 mesiaca) a čo je kľúčové – nájomcovi nevzniká právo na bytovú náhradu. To výrazne zjednodušuje riešenie prípadných problémov. Pre jeho platnosť je však nutná registrácia na daňovom úrade.

Dlhodobý prenájom je ideálny pre tých, ktorí si cenia pokoj, minimálnu angažovanosť a predvídateľné výnosy.

2. Krátkodobý prenájom (Ubytovacie služby): Potenciál a výzvy

Poskytovanie ubytovacích služieb, často cez platformy ako Airbnb alebo Booking.com, môže na prvý pohľad pôsobiť lákavo vďaka potenciálne vysokým denným sadzbám. Realita však prináša aj komplexnejšiu prevádzku a vyššie riziká.

Potenciálne výhody krátkodobého prenájmu:

• Vyšší hrubý príjem: V hlavnej sezóne, počas sviatkov či špeciálnych udalostí môžu byť denné sadzby skutočne vysoké.
• Flexibilita: Máte možnosť využiť nehnuteľnosť aj pre vlastné potreby mimo obsadených termínov.
• Dynamická cenotvorba: Možnosť prispôsobovať ceny aktuálnemu dopytu.

Nevýhody a výzvy krátkodobého prenájmu:

• Neistý a kolísavý výnos: Príjem sa mení z mesiaca na mesiac, závisí od sezóny, turistických trendov a aktuálnej obsadenosti. Mimo sezóny môže byť byt prázdny.
• Vysoké prevádzkové náklady: Platenie energií, časté upratovanie po každom hosťovi, pranie bielizne, nákup spotrebného materiálu, opravy vybavenia a vysoké provízie pre platformy (napr. Airbnb, Booking.com) môžu výrazne znížiť váš čistý zisk.
• Zložité právne a daňové požiadavky: Krátkodobé prenájmy sú klasifikované ako podnikateľská činnosť. To znamená, že potrebujete živnostenské oprávnenie a platíte nielen daň z príjmov, ale aj sociálne a zdravotné odvody (po prekročení určitého ročného príjmu) a miestny poplatok za ubytovanie. Pri vyšších obratoch vzniká aj povinnosť registrácie pre DPH.
• DAC7 a transparentnosť: Od roku 2023 si digitálne platformy vymieňajú dáta o vašich príjmoch s finančnou správou. To znamená, že vaša činnosť je transparentná a vyhýbanie sa povinnostiam je veľmi rizikové.
• Časová a psychická náročnosť: Neustála komunikácia s hosťami, správa rezervácií, check-inov a check-outov (často aj v noci alebo cez víkendy) a riešenie akýchkoľvek problémov sú mimoriadne náročné. Ak napríklad viac ako 40 % hostí prichádza len na jednu noc, je frekvencia týchto úkonov extrémne vysoká.
• Vyššie opotrebenie nehnuteľnosti: Časté striedanie hostí vedie k rýchlejšiemu opotrebovaniu zariadenia a interiéru, čo si vyžaduje častejšie investície do opráv a obnovy.
• Rastúca regulácia: Mestá po celom svete stále viac regulujú krátkodobé prenájmy, aby chránili trh s bývaním a zabezpečili férové podmienky.

3. Právne nuansy: Na čom skutočne záleží?

Na Slovensku sa prenájom riadi primárne Občianskym zákonníkom alebo novším Zákonom o krátkodobom nájme bytu. Poskytovanie ubytovacích služieb (ako Airbnb) je samostatná kategória spadajúca pod živnostenský zákon.

• Občiansky zákonník: Klasický nájom na dobu určitú alebo neurčitú. Vyžaduje 3-mesačnú výpovednú lehotu a v niektorých prípadoch môže nájomcovi vzniknúť právo na bytovú náhradu.
• Zákon o krátkodobom nájme bytu (č. 98/2014 Z. z.): Ponúka prenajímateľom väčšiu flexibilitu vďaka kratšej výpovednej lehote a hlavne žiadnej povinnosti poskytovať bytovú náhradu. Maximálna dĺžka nájmu je 6 rokov. Pre jeho platnosť je potrebná písomná zmluva a registrácia na daňovom úrade.
• Živnostenské oprávnenie (pre ubytovacie služby): Ak prenášate byt na krátke obdobia ako podnikateľ (napr. cez Airbnb), musíte mať živnosť a plniť všetky z toho vyplývajúce daňové a odvodové povinnosti. Okrem toho, zvážte potenciálnu potrebu zmeny užívania stavby z "bývania" na "ubytovacie zariadenie", čo môže byť zložitý proces.

4. Finančná stránka: Čo vám skutočne zostane vo vrecku?

Často sa stáva, že "hrubý príjem" znie lákavejšie než "čistý zisk". V prípade krátkodobých ubytovacích služieb to platí dvojnásobne. Zdanlivo vyššie denné sadzby sú pohltené obrovskými prevádzkovými nákladmi a rozsiahlymi daňovými a odvodovými povinnosťami.

Pre zjednodušenie si predstavte modelový príklad (2-izbový byt v Bratislave):

• Dlhodobý prenájom (napr. 700 EUR/mesiac):
  
  • Hrubý príjem: 700 EUR
  • Po odpočítaní 500 EUR oslobodenia od dane a 19% dane z príjmu zo zvyšku (bez odvodov), váš čistý zisk môže byť približne 662 EUR.
• Krátkodobý prenájom (napr. 60 EUR/noc s 60% obsadenosťou):
  
  • Hrubý príjem (modelovo): 1 080 EUR
  • Odpočítať však musíte: energie (platí majiteľ), časté upratovanie (napr. 540 EUR/mesiac), poplatky platformám, miestny poplatok za ubytovanie, sociálne a zdravotné odvody (ak presiahnete limit), a daň z príjmov. V modelovom príklade to môže viesť k tomu, že čistý mesačný príjem je dokonca záporný, napríklad -167,40 EUR.

Tento príklad jasne ukazuje, že hoci krátkodobý prenájom môže generovať vyšší hrubý príjem, po odpočítaní všetkých nákladov a povinností môže byť čistá výnosnosť výrazne nižšia, alebo dokonca negatívna.

Záver a odporúčania

Voľba medzi dlhodobým a krátkodobým prenájmom by mala byť založená na vašich individuálnych cieľoch, tolerancii rizika a časových možnostiach.

Ak hľadáte stabilitu, minimalizáciu starostí a predvídateľný pasívny príjem s jednoduchšou administratívou, dlhodobý prenájom (najmä s využitím Zákona o krátkodobom nájme bytu) je často výhodnejšou a menej rizikovou stratégiou. Ak vás láka potenciál vyšších hrubých príjmov a ste ochotní investovať značný čas a energiu do aktívnej správy, s pripravenosťou na vysoké prevádzkové náklady, daňové a odvodové povinnosti, môže byť krátkodobý prenájom vašou cestou. Nezabudnite však na rastúcu reguláciu a transparentnosť, ktorá minimalizuje priestor pre neplnenie povinností.

Dôkladná analýza vašej situácie a cieľov je kľúčová. Pred akýmkoľvek rozhodnutím si vyhodnoťte všetky pre a proti, aby ste maximalizovali výnosnosť vašej investície s minimom starostí.