Výdavky môžete uplatniť len tie skutočné

Pri príjmoch z prenájmu je možné uplatniť len skutočné preukázateľné výdavky. Uplatnenie paušálnych výdavkov nie je možné pri prenájme podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, teda pri prenájme vykonávanom bežnou fyzickou osobou – nepodnikateľom. Preto si musíte viesť podrobnú evidenciu o všetkých výdavkoch vynaložených na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmu z prenájmu. Navyše, tieto výdavky musíte vedieť preukázať daňovému úradu spätne až 5 rokov, a pri vykázaní daňovej straty dokonca 10 rokov.

Aké výdavky si môžete uplatniť?

Pri prenájme si môžete do daňových výdavkov zahrnúť rôzne skutočné náklady, ktoré súvisia s udržiavaním a prevádzkou nehnuteľnosti. Patria sem najmä:

• poplatky za energie, vodu, plyn a teplo,
• poplatky za internet a televíziu,
• náklady na vybavenie bytu, ako je nábytok či spotrebiče (v prípade, že tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti a sú uvedené v zmluve o prenájme),
• výdavky na opravy, údržbu, správu bytového domu,
• príspevok do fondu opráv.

V prípade, že máte nehnuteľnosť zapísanú ako obchodný majetok, môžete k výdavkom pripísať aj:

• odpisy z nehnuteľnosti,
• technické zhodnotenie,
• daň z nehnuteľnosti,
• poistenie,
• úroky z úverov a pôžičiek na kúpu nehnuteľnosti.

Paušálne výdavky len pre podnikateľov

Paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov sú vyhradené len pre podnikateľov a samostatne zárobkovo činné osoby, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v rámci živnosti – teda s oprávnením na podnikanie podľa živnostenského zákona.

Ako vypočítať daň z prenájmu bytu

Daň z prenájmu vypočítate jednoducho zo základu dane. Najprv však musíte správne vypočítať sumu výdavkov.

Sumu výdavkov je nutné krátiť rovnakým pomerom ako je pomer príjmu z nehnuteľnosti v základe dane a celkový príjem z prenájmu. V praxi to bude vyzerať napr. takto:

• skutočné výdavky: 4 500 €,
• celkový príjem z prenájmu: 10 000 €,
• zdaniteľný príjem z nehnuteľnosti: 9 500 € (celkový príjem mínus oslobodená čiastka 500 €),
• krátené výdavky uvedené v daňovom priznaní: 4 275 € (4 500 × (9 500 : 10 000)).

Základ dane je zdaniteľný príjem z prenájmu, od ktorého odrátate krátené výdavky. V tomto prípade to bude čiastka 5 225 €. Výpočet dane z prenájmu bytu je jednoduchý – 5 225 × 0,19 (daň z prenájmu je 19 %). To znamená, že zaplatíte 992,75 € na dani z prenájmu

Chcete na prenájme zarábať viac?

Optimalizácia daní nie je našou špecializáciou. Zato sme odborníci na prenájom a radi vás ochránime pred neplatičmi, poškodením bytu alebo výpadkom príjmu pri neobsadenosti. Staráme sa o portfólio bytov v hodnote viac ako 23 miliárd českých korún a dôveruje nám už viac než 3 000 majiteľov nehnuteľností.

Zistite, ako vďaka službe Livendo prenajímať:

• bez rizika,
• bez zbytočnej námahy,
• s vyšším ziskom.

Zníženie základu dane pri prenájme

Daň sa platí zo zisku – teda z rozdielu medzi príjmami a výdavkami. Tento rozdiel sa nazýva základ dane a je možné ho ďalej znížiť o tzv. nezdaniteľné časti základu dane podľa § 11 zákona o dani z príjmov (avšak platí to len pre aktívne zdaniteľné príjmy).

Medzi najčastejšie nezdaniteľné časti patria:

• dary poskytnuté neziskovým organizáciám, občianskym združeniam, školám a podobne,
• príspevky na doplnkové dôchodkové sporenie (do 180 € ročne),
• úroky z hypotekárneho úveru – ale len v prípade, že úver čerpáte na nehnuteľnosť, v ktorej bývate, alebo pomerne, ak bývate v časti nehnuteľnosti,
• bezplatné darovanie krvi (na Slovensku ako oslobodenie od dane alebo formou uznania v práci, nie priamo ako odpočítateľná položka).

Daňové úľavy pri prenájme nehnuteľnosti

Na príjmy z prenájmu sa ako na pasívny príjem nevzťahuje možnosť uplatniť si bežné daňové úľavy. Tie je možné uplatniť len na aktívne zdaniteľné príjmy (napr. zo zamestnania). Príjem z prenájmu je možné znížiť len o oslobodenú sumu 500 €.

Každý daňovník má nárok minimálne na základnú nezdaniteľnú časť na daňovníka, ktorá za rok 2025 predstavuje 5 753,79 eura, ak základ dane daňovníka je rovný alebo nižší ako 25 426,27 eura. Ak je základ dane daňovníka vyšší ako 25 426,27 eura, nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka sa vypočíta ako rozdiel medzi sumou 12 110,36 a 1/4 základu dane, ak táto suma je nižšia ako nula, nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka sa rovná nule.

Ďalej môžete využiť napríklad:

• daňový bonus na dieťa,
• nezdaniteľnú časť na manžela/manželku (pri splnení podmienok).

DPH a prenájom bytu

Prenájom bytu je spravidla oslobodený od DPH. V prípade fyzických osôb sa s DPH pri prenájme stretávame len výnimočne – napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo keď sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikanie. Navyše musí ísť o nehnuteľnosť, ktorá nie je podľa listu vlastníctva určená na bývanie (napr. kancelária alebo skladový priestor).

V takých prípadoch sa môžu zmluvné strany dohodnúť, že nájom bude fakturovaný s DPH. Pri klasickom prenájme bytu určeného na bývanie však DPH riešiť netreba.

Neviete si rady? Obráťte sa na odborníka

Pre tých, ktorí nie sú zbehlí v účtovníctve, môžu byť pojmy ako daň z príjmu, daň z prenájmu nehnuteľnosti či odpisy nehnuteľnosti veľkou neznámou. V takom prípade je určite rozumné vyhľadať pomoc odborníka – daňového poradcu.

Prečo osloviť práve daňového poradcu, keď daňové priznanie zvládne aj účtovník? „Daňové poradenstvo je regulovaná profesia a nie voľná živnosť. Ponúkať ho môžu iba odborníci s príslušným vzdelaním, praxou, ktorí sú krytí poistením,“ vysvetľuje Mgr. Zuzana Moravčíková Kolenová.

Zákon stanovuje, že daňoví poradcovia musia byť poistení pre prípad, že by spôsobili klientovi škodu – čo je pri účtovníkoch v oblasti daní často problém, keďže poisťovne tieto riziká bežne nekryjú.

„V prípade, ak niekto poskytuje daňové poradenstvo a nie je daňovým poradcom, postupuje protiprávne a môžu mu z toho vyplývať dôsledky. Ak napríklad klientovi v daňových veciach radí účtovník alebo ekonóm, škoda, ktorá mu môže vzniknúť, napr. nesprávnym určením daňovej povinnosti, nemusí byť krytá poistením. Náhrada škody sa stáva potom ťažšie dostupnou,“ dopĺňa Mgr. Zuzana Moravčíková Kolenová.

Daňový poradca vám nielen vypracuje priznanie, ale aj pomôže efektívne využiť všetky zákonné možnosti na optimalizáciu dane, upozorní vás na potenciálne riziká a v prípade potreby vás môže na základe plnej moci zastupovať pri rokovaniach so správcom dane.