Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Práva nájomcu

• Nájomca má právo na prehľadné a podrobné vyúčtovanie všetkých nákladov spojených s užívaním bytu.
• Ak nájomca s vyúčtovaním nesúhlasí, má právo podať reklamáciu. Reklamácia musí byť podaná v súlade s podmienkami uvedenými v nájomnej zmluve.
• Nájomca má právo nahliadnuť do originálnych dokladov, najmä v prípade, ak sú súčasťou vyúčtovania iba prepočty.
• Nájomca je povinný hradiť len tie služby, ktoré reálne využíva v rámci bývania (napr. voda, plyn, elektrina, upratovanie spoločných priestorov).

Povinnosti nájomcu

• Nájomca je povinný uhradiť náklady uvedené vo vyúčtovaní v lehote stanovenej v nájomnej zmluve.
• Nájomca by mal informovať prenajímateľa o zmenách, ktoré môžu ovplyvniť spotrebu služieb – napríklad o zmene počtu osôb v byte.
• Nájomca je povinný spolupracovať pri poskytovaní podkladov, napríklad zaslaním fotografií meračov pre overenie reálnej spotreby, prípadne sprístupnením meračov na odpočet alebo ich výmenu.

Práva prenajímateľa

• Prenajímateľ má právo na úhradu všetkých nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti, ktoré sú v súlade s nájomnou zmluvou.
• Má právo požadovať od nájomcu podklady, ako napríklad fotografie meračov, aby mohol priebežne kontrolovať spotrebu služieb.

Povinnosti prenajímateľa

• Prenajímateľ je povinný vypracovať vyúčtovanie v súlade s nájomnou zmluvou a platnou legislatívou. Vyúčtovanie musí obsahovať všetky relevantné položky a musí byť nájomcovi predložené najneskôr do štyroch mesiacov po skončení zúčtovacieho obdobia.
• Vyúčtovanie musí odzrkadľovať skutočnú spotrebu, aby bol zabezpečený spravodlivý a transparentný prehľad nákladov.
• Ak prenajímateľ túto lehotu nedodrží, nájomca má právo domáhať sa plnenia súdnou cestou a prípadne uplatniť nárok na zmluvnú pokutu, ak bola takáto sankcia dohodnutá v zmluve.

Fakturácia za služby na konci nájmu

Ak nájomcovi skončila nájomná zmluva, vyúčtovanie služieb musí byť vykonané aj po ukončení nájomného vzťahu. Prenajímateľ je povinný vyhotoviť záverečné vyúčtovanie, ktoré zahŕňa spotrebu za celé obdobie nájmu, vrátane posledného mesiaca. Pri tomto vyúčtovaní je dôležité zabezpečiť presné údaje o spotrebe k dátumu ukončenia nájmu.

Vyúčtovanie spotreby energií po skončení nájmu

Po odovzdaní bytu vykoná prenajímateľ vyúčtovanie spotreby energií na základe stavu elektromeru a plynomeru ku dňu ukončenia nájmu. Ak počas nájmu došlo k vysokej spotrebe, môže byť nájomcovi doúčtovaná suma za nadmernú spotrebu. Naopak, ak nájomca uhrádzal vyššie zálohy, než bola jeho skutočná spotreba, prenajímateľ je povinný vrátiť vzniknutý preplatok.

Príklad: Pri mesačných zálohách vo výške 80 € na elektrinu a ohrev vody sa zistilo, že ročná spotreba bola v skutočnosti o 60 € nižšia, než sa predpokladalo. Prenajímateľ teda vráti nájomcovi túto sumu ako preplatok.

Spotreba vody a tepla po skončení nájmu

Spotreba vody a tepla môže výrazne kolísať v závislosti od ročného obdobia. V niektorých bytových domoch sa odpočty meračov vykonávajú iba raz ročne – zvyčajne ku koncu kalendárneho roka, čo môže ovplyvniť termín vyúčtovania. Ak bola spotreba vyššia než uhradené zálohy, výsledná suma môže byť rozdelená medzi nájomcu a prenajímateľa podľa dohody stanovenej v nájomnej zmluve.

Príklad: Nájomca platil mesačne zálohy vo výške 60 € na vodu a kúrenie. Počas zimných mesiacov však spotreba tepla výrazne stúpla, čo spôsobilo navýšenie ročných nákladov o 80 €. Nájomca je následne povinný túto čiastku doplatiť.

Opravy a údržba po skončení nájmu

Ak počas nájmu vznikli menšie škody alebo bola zanedbaná údržba, ktorá nebola krytá nájomnou zmluvou (napríklad poškodené steny, neodstránené závady a pod.), môžu byť tieto náklady započítané do záverečného vyúčtovania. Prenajímateľ však musí predložiť doklady o skutočne vynaložených nákladoch.

Príklad: Počas nájmu došlo k poškodeniu dverí, ktorých oprava stála 30 €. Táto suma bude nájomcovi doúčtovaná, ak sa preukáže, že škoda vznikla v dôsledku nesprávneho zaobchádzania.

Upratovanie spoločných priestorov po skončení nájmu

Niektoré nájomné zmluvy zahŕňajú povinnosť nájomcu prispievať na upratovanie spoločných priestorov (chodby, výťahy, dvor a pod.). Po skončení nájmu môže byť vykonané vyúčtovanie na základe skutočných nákladov, ktoré sa môžu počas roka meniť – napríklad v dôsledku sezónneho upratovania.

Príklad: Nájomca mesačne prispieval sumou 20 € na upratovanie spoločných priestorov. Počas zimných mesiacov však boli náklady vyššie pre častejšie odpratávanie snehu, preto bola k zálohám pripočítaná dodatočná suma 12 €, ktorú je nájomca povinný doplatiť.

Čo ak sa chcú prenajímateľ a nájomca vyúčtovať hneď?

Ak sa ani jedna strana nechce zdržiavať a chcú nájomné a služby vysporiadať ihneď, môžu sa dohodnúť na mimoriadnom vyúčtovaní. V takom prípade je potrebné uzatvoriť písomnú dohodu podpísanú oboma stranami.

Prenajímateľ môže požiadať dodávateľa služby o mimoriadnu fakturáciu. Následne počká na faktúru, zhodnotí aktuálne stavy meračov a pripraví vyúčtovanie pre nájomcu. Po tomto mimoriadnom vyúčtovaní už nie je potrebné riešiť dodatočné vyrovnania – obe strany budú navzájom vysporiadané.

V prípade služieb zabezpečovaných spoločenstvom vlastníkov bytov (SVB) je možné orientačne vypočítať priemerné mesačné náklady a pripočítať napríklad 10 % navyše ako rezervu pre prípad vyšších skutočných výdavkov. V takýchto situáciách možno kontaktovať Úrad pre reguláciu sieťových odvetví (ÚRSO), ktorý poskytuje informácie o aktuálnych cenách energií, vývoji trhu a môže pomôcť aj s orientačnými výpočtami.

Ako riešiť nezrovnalosti vo vyúčtovaní služieb?

Som prenajímateľ a našiel som chybu vo vyúčtovaní od dodávateľa služieb

Občas sa môže stať, že prenajímateľ dostane od dodávateľa služieb vyúčtovanie, ktoré nesedí so skutočnými údajmi. V takom prípade je možné podať reklamáciu nasledovne:

1. Podajte písomnú reklamáciu priamo dodávateľovi služby. Reklamácia by mala obsahovať vaše kontaktné údaje, presné označenie reklamovaných položiek a dôvody nesúhlasu – ideálne s dôkazmi, ako sú napríklad fotografie stavu meračov alebo porovnanie s predchádzajúcim obdobím.
2. Dodávateľ je povinný reklamáciu vybaviť zvyčajne do 15 dní od jej podania. V prípade uznania reklamácie je povinný opraviť fakturovanú sumu a vrátiť prípadný preplatok, resp. upraviť výšku nedoplatku.
3. Ak dodávateľ nereaguje v zákonnej lehote alebo oneskorí vrátenie preplatku, môžete mať nárok na kompenzáciu. Tá sa môže líšiť podľa typu služby a podmienok zmluvy.

Som nájomca a nesúhlasím s doručeným vyúčtovaním služieb

Ak vám bolo doručené vyúčtovanie služieb a máte pochybnosti o správnosti uvedených súm, môžete podniknúť nasledujúce kroky:

1. Najprv si skontrolujte aktuálne stavy meračov (elektromer, vodomer, plynomer). Takto si overíte, či sú vaše pochybnosti opodstatnené.
2. Skôr než sa obrátite na prenajímateľa, preverte všetky položky zahrnuté vo vyúčtovaní – od poplatkov za energie až po náklady na údržbu a spoločné priestory. Majte k dispozícii nájomnú zmluvu a dohodnuté výšky záloh, ktoré môžete porovnať s vyúčtovanými sumami.
3. Ak aj po kontrole máte pocit, že vyúčtovanie nezodpovedá realite, máte právo požiadať prenajímateľa o nahliadnutie do všetkých podkladov, na základe ktorých bolo vyúčtovanie vyhotovené. Prenajímateľ je povinný vám umožniť prístup k tejto dokumentácii, ktorá by mala obsahovať rozpis nákladov na jednotlivé služby a spôsob výpočtu záloh – najneskôr do piatich mesiacov od skončenia zúčtovacieho obdobia.
4. Po obdržaní podkladov máte 30 dní na to, aby ste podali písomnú námietku, ak so sumami nesúhlasíte. V námietke uveďte konkrétne sporné položky a priložte akékoľvek dôkazy. Prenajímateľ je povinný vašu námietku vybaviť do 30 dní.

Som prenajímateľ a môj nájomca nesúhlasí s vyúčtovaním služieb

Nájomca má právo do 30 dní od doručenia vyúčtovania požiadať písomne o nahliadnutie do podkladov, aby si mohol všetky položky skontrolovať. Vašou povinnosťou ako prenajímateľa je umožniť prístup k týmto dokumentom najneskôr do 5 mesiacov od skončenia zúčtovacieho obdobia.

Ak si nájomca po kontrole dokumentácie stále myslí, že niektoré položky sú nesprávne, môže podať písomnú námietku. Tá vám musí byť doručená do 30 dní od sprístupnenia podkladov. Vy následne máte 30 dní na vybavenie námietky. V prípade, že uznáte námietky za opodstatnené, máte povinnosť do 30 dní vykonať opravu vyúčtovania a vrátiť prípadný preplatok.

Livendo robí z vyúčtovania služieb a energií bezproblémovú záležitosť. Náš tím odborníkov na vyúčtovanie zabezpečí správne výpočty aj následné vyrovnanie s nájomcom. Minimalizujeme riziko chýb a nedorozumení. Vašou jedinou úlohou je dodať všetky potrebné podklady včas.